代表ブログ

マンション大規模修繕協議会をサポートする専門家のミーティングに参加してきました。

協議会には北海道から九州まで、全国で大規模修繕にかかわるコンサル・専門家が集まっていて、隔月で様々な情報交換と学習が行なわれています。
いま、各地の現場はどのような状況で、どのような問題が起っているか、また新しい取り組みとしてどのようなことが進められているか、等々の話題について活発に議論が交わされます。

最近の話題の中心は、何と言っても高騰する工事費と、職人不足による工期の長期化です。
参加メンバーのほとんどが予算オーバーによる大幅な工事内容の変更や、施工時期の見直しを経験していました。
再度の消費増税や東京オリンピックなどの影響を考えると、コストが下がる見通しはなかなか立てにくいというのが大方の共通する見方ではありますが、一方で、今秋以降の工事が受注できていない施工業者さんも結構いるらしくて、そういう業者さんが見つかれば意外とコストを抑えられるかも、といった希望的な見かたをするメンバーも居ました。

そして、現状確認に続き、「工事足場」をめぐる最近の動向について専門業者を招いて学びました。
そもそも、足場を設置して行う修繕工事を大規模修繕工事というごとく、大規模修繕工事と足場は切り離せないもので、工事を巡る多くのクレームのもとにもなるものです。また最近の価格高騰と、工期の長期化の主因の一つともいわれています。

従来型の足場では、視界が塞がれることによる不快さや、防犯上の不安を訴えられることが多く、また移動昇降足場といわれる大型ゴンドラ形式の足場も開発されていますが、コストと、施工時期の不安定さが難点といわれています。
今回学んだ足場はゴンドラ形式で、これまでゴンドラ形式の弱点といわれた、揺れなどによる不安定な現場状況や、横移動が不便なことによる施工効率の悪さを克服するために、ゴンドラ固定レールを設置したり、横移動レールを設置するなどの改良がされています。また養生ネットを必要に応じて上げ下げできることで養生ネットの不快度が大きく抑えられるなど、大幅な改善がなされているようです。
コストも含め、どの方式がベストなのかは現場状況により異なります。それぞれの現場にふさわしい方式を選択したいものです。

一同、納得のミーティングでした。

先日は２週続けて全国的に大雪が降り、様々な被害が伝えられています。
特にふだん雪慣れしていない都市部での被害が大きいようです。
交通への影響はもちろんのこと、あっちこちで、木が倒れたり、電線や屋根や庇などが落下し、一つ間違えれば大惨事を招きかねない事態だったようです。首都圏ほどではなかったものの私たちの関西でも相当な影響を受けています。

そもそも、ふだん雪の降らない地域では防災対策としての雪への備えは皆無の状態で、堅牢な構造体を誇るマンションではなおさらです。当然のごとく、雪かきや雪下ろしを誰がどのようにするのか、そのための道具はどこにあるのかなど、基本的なことが何も用意されていません。管理組合として、しっかりとした雪への対応策を検討する必要がありそうです。

また、建物についても、この機会にあらためて雪の影響をチェックする必要があります。
降雪時の建物への影響で怖いのは雪の重みによる構造物の破損と、構造体の隙間に浸透した水が凍結して体積を増し構造体を破壊させることです。
現に、各地で自転車置き場、駐車場などの屋根や庇が破損、落下しています。マンションの外構でよく使われている鉄骨造の軽微な構造物については強度チェックをする必要があります。
凍結による破壊については、これまで協議会の大規模修繕セミナーでも取り上げてきましたが、特に廊下やバルコニーに取り付けられた手すりの根元で発生し易いので、取り付け構造をチェックしたうえで適切な処理を施すことが必要です。

地震や火災をイメージした防災への取り組みは高まりつつありますが、雪という盲点があることを知らされた今回の大雪でした。

「マンション大規模修繕セミナー」３月１５日・ドーンセンター開催

今春のテーマは「あなたのマンション資産価値は１０年後、０になる？」で、あなたがお住まいのマンションの資産価値を守るうえでの管理の大切さについて、協議会代表理事　米沢賢治がお話いたします。ぜひご参加ください。

新年あけましておめでとうございます。
ソチ五輪、ワールドカップ2014と期待が膨らむ新年がスタートしました。
今年も足元をしっかりと見据え、前向きにまっすぐ進んでいきたいと思います。

昨年は、新しいリーダーとなった安倍首相が、良くも悪しくも際立つ存在感を見せてくれた一年でした。
アベノミクスに代表される経済政策は、成功しているのかどうか私などには判断がつきませんが、現在のところ株価は上昇し、景気を左右するという庶民の「気」も少しずつ高まっているように見えます。建設業界などでは、東北の震災復興から東京オリンピックへと、空前の建設ラッシュに浮き足立っています。
一方、安倍首相は領土問題、靖国問題、慰安婦問題など、外交上の課題を残しつつ、国内政策では、国民の間で意見が大きく分かれる消費税増税、特別秘密保護法案、普天間の辺野古移転などを決定し、集団的自衛権の容認そして憲法改正へと、一直線に進んでいるように見えます。
これまでの何も決められない政治から、多少強引でも決定する政治へと大きく旋回しているようですが、半数をわずかに上回るだけの支持（得票）でこんなにスピーディに事が運ぶのは驚くべきことで、結果への反発や反動が気になります。もう少しバランス感覚を働かせても良いのではないでしょうか。

マンション管理組合など民主的な組織では様々に異なる意見を調整しながら物事を決定していくのがリーダーの大切な役割です。バランス感覚の効いたリーダーシップに期待したいものです。

２０１４年春「マンション大規模修繕セミナー」開催

マンション大規模修繕協議会では今年も管理組合の皆様と一緒に、マンション生活にかかわる様々なテーマに取り組みます。手始めとして、来る3月15日、大阪・ドーンセンターにおいて春の「マンション大規模修繕セミナー」を開催します。詳細は後日案内しますので、予定を開けてお待ちください。

大阪・阪急ホテルのレストランでメニューに表示された食材と実際に使われていた食材が異なっていたことが判明し、世間を驚かせました。そして、阪急ブランドの信用を失墜させたに留まらず、他のレストラン事業者や百貨店事業者にも同種の偽装があることを浮かび上がらせ大きな波紋を呼んでいます。

偽装が発覚した多くの事業者では、責任者が記者会見を行い、お詫びと併せて、偽装に至った経緯について、決して意図的にごまかそうとしたのではなく、現場と営業部門との意思疎通を欠いていた、あるいは、現場に思い込みがあった、などと説明していました。

真実がどうなのか判りませんが、多くの市民が不信感を抱いたのは紛れもないことです。
しかし一方、阪急の件が明るみに出たとき、「他でも同じようにやっているのと違うの？」という声が上がり、後から次々と同様の偽装が報告された時には、多くの人が「やっぱり」という反応を示したのも事実です。

私たちは、つい8年前に姉歯事件という建築の構造計算偽装を経験しました。それから舌の根も乾かぬうちに、今度は極めて信用度の高い大企業による新たな偽装事件が発覚したわけです。あの時の怒りや反省はどこに行ったのでしょうか。

偽装は、ひとつ間違えば人の命にかかわるという意味では、食品も建築も同じです。今後、二度とこのような事態を招かないためには、提供する側、利用する側どちらも、モラルの基本に立ち返ることは言うまでもありませんが、確かなコスト感覚を持ってモノを見、判断することが必要ではないでしょうか。

大変難しいことですが、ただ安ければ良いということではなく、常識的にありえないような条件でモノが提供される場合は、素直に「なぜ？」と疑問を発し納得できるまでは手にしない、そんな習慣を築きたいものです。

2020年の東京オリンピック開催が決定され、日本国中、喜びに沸いています。
東京招致決定の要因はさまざま言われていますが、良い意味で日本らしくなかった最終プレゼンテーションも大いにプラスに働いたのでしょう。

前回の東京オリンピックでは女子バレーボールの東洋の魔女を筆頭に、レスリング、体操、マラソン、水泳など日本の得意種目にくぎ付けになったことや男子１００ｍのボブ・ヘイズのパワーに圧倒されたことなどが目に浮かびます。今度の東京ではどんなシーンが焼き付けられるのでしょうか。楽しみですね。

さて、いよいよこれから東京では本番に向け壮大な環境整備、施設づくりがスタートし、多くの人々がそれぞれの期待と思いを込めて見つめることになります。しかし、課題や注意点もいくつか指摘されています。
福島原発および東北大震災の復興処理が大きく遅れているなか、東京周辺の開発、整備に大規模な予算を投入することの是非、また、一部自然体系を壊しての会場づくりの是非など、みんなの声を集めて再考の求められるところでしょう。
さらに、建設活動の高まりに伴って生じる問題もあります。
建設需要の増大に伴い、建設資材や人件費の高騰が予想されますし、工事現場での職人不足という事態も避けられなくなります。その結果、建設工事費の上昇、工期の長期化、品質の低下といった事態につながりかねません。

現下でも、震災復興、消費増税、アベノミクス効果などが原因といわれて建設費用はかなり高騰しています。これにオリンピックコストが無条件に加えられると大変な状況になり、建設工事を予定しているところでは、これまでの予算計画を大幅に見直さなければならなくなります。これは、大規模修繕工事に取り組むマンション管理組合にとっては極めて重大な問題です。

信頼できる専門家の力も借りて、便乗値上げや手抜き工事などの落とし穴に落ちないようにしながら、長期修繕計画書と予算書を照合し、冷静で的確な状況判断をしたいものです。

大規模修繕工事と切り離せないものに外装仕上げの色あわせという作業があります。外壁の仕上げがタイルであっても塗装であっても、仕上げの色あわせは必要です。

塗装の場合はほとんどが全面塗装になるので元の色と不調和ということにはなりませんが、新しく塗装することになるので採用する色の選択肢が拡がります。しかし自由に拡げすぎると、色の好みは極めて個人差の大きいものですから収拾がつかなくなります。
そんなことから、多くのマンションでは元の色と同系色が選択されていますが、それでも濃淡や色粉の配合割合のわずかな違いでイメージが全く変わってしまうことがあり、非常にむずかしい選択になります。
さらにむずかしいのが、タイル補修での色あわせです。
タイル補修では、全面張り替えということはまずありえなくて、基本的には部分補修となります。したがって張り替えるタイルと既存タイルの色が違っていると、つぎはぎだらけの見苦しい外観になってしまいます。そこで色あわせが重要になってくるのですが、これが大変難しいのです。
既存のタイルは長い年月、太陽や雨風にさらされ色あせたり変色したり汚れたりしています。そのため既存のタイルが既成の標準品であっても現状と同じ色のタイルは存在しません。しかも、この変化は外壁面すべて一様に発生しているわけではなく、方位や隣接建物の状況によって日当たりの条件や雨掛かりの条件が異なることで、位置によって外壁面の変化に大きな差が生じています。
そこで施工に際しては、施工業者はタイルの見本焼きをして管理組合に提示し、管理組合で色決めをすることになるのですが、陽の当たる面と当たらない面で、全く違って見えたりするので大変難しい作業になります。

タイルの場合はこのような色あわせを繰り返した後での注文生産になりますから、そのための時間的な余裕がなければ、安易に妥協して後悔することになります。
そうならないためには、時間的な余裕を持ち、様々な条件を想定した上で、慎重に丁寧に選択することを心がけて下さい。

建設工事費がじわりじわりと上昇しています。

先日来、私どもの事務所で工務店に依頼した工事見積もりが、連続して、予算をはるかにオーバーした驚くほど高い金額であがってきています。
関係者それぞれ曰く、東北大震災の復興工事の影響で材料も職人も不足しているから、また、消費税アップを控えての駆け込み需要が増えているから、さらにはアベノミクス効果で不動産投資の動きが活発になってきたから、などなど様々な理由が添えられています。

建築工事費は長引く不況の影響もあり、この１０数年間は大きな変化がなく推移してきましたから、受注側（工務店）からは安値安定で苦しい、という声もあがっていたものの、発注側（事業主、設計者）としては、予算についての取り組みをほぼ計画どおりスムーズに行うことができてきました。

それがここにきて大きく状況が変わり始め、発注する側には工事内容や予算の見直しも含めた冷静な対応が求められています。

何よりも、このように状況の変化の中で注意したいのは、値上がりしそうだからといって、焦って急いで契約発注したり、見積もり金額が安いということだけで業者を決めたりしないということです。
値上がりの背景や要因が、一時的な事象によるものであれば時間の経過で価格は落ち着いてきます。社会背景と重ねた価格動向を冷静に見極め、発注のタイミングを判断することが必要です。
また、発注する際には特に、信頼できる専門家に見積もりの中味をチェックしてもらうことが重要です。価格が上昇し始めると、値上がり要因のないものまでが便乗的に値上げされたり、不要なものが含まれていたり、仕様が変更されていたりするようなケースがよく見られます。

大切な予算をより有効に活用するためには、経済環境が厳しければ厳しいほど、しっかりと落ち着いた取り組みをしたいものです。

昨年の夏から進めてきた都心にある複合ビルの大規模修繕が、調査診断から設計のプロセスを終え施工業者選定を迎えています。

年末に６社より見積もり徴収した後、３社を選んでプレゼンをしてもらったところ、表面上の見積もり金額の差以上に内容に差があることが判明しました。
この建物はビジネス街のど真ん中に位置しており、北側が交通量の多い道路に面し、その他３方はわずか約２０～３０ｃｍの空きで隣地と接しています。したがって工事に際しては足場設置や資材搬出入をいかに安全に効率良く行うかがポイントとなります。
幸いなことに隣地の一方が時間貸しの駐車場になっており、そこを上手く活用できれば課題の多くは解決できます。プレゼン参加ゼネコンは各社とも駐車場を必要期間借用して工事を進める予定で見積もりを作成していましたが、その数値に驚くほどの違いが見られました。
工事費総額で１番安いＡ社は自社で想定した１台当たりの月極め賃料をもとに必要台数分の工事期間中借り上げ費用を算出計上、２番手のＢ社は当該モータープール運営会社の本社担当にヒアリングした数値をもとに費用計上、そして３番手のＣ社は当該モータープール運営会社の現地担当にヒアリングした数値をもとに算出計上していました。それで前述の差が生じたわけです。この数値如何で工事費総額の順位が入れ替わることもあり、理事会で大変な議論になりました。その結果、再度、詳細な仮設計画・安全対策の提示と駐車場借り上げ費用を再確認したうえでの工事費用の提示を求め、再考することになりました。
全体のスケジュールは少し変更になりますが、安心して工事を進めるための大変意義ある選択だと思います。

今回の例は都心立地の厳しい敷地条件からもたらされた特殊な事例ということになりますが、住宅地のマンションでも個別の敷地条件はすべて異なります。
大規模修繕の取り組みで最も大切な施工業者選定は、単純に工事費だけで選ぶのではなく、必ず内容を自分たちのマンションの抱えるさまざまな条件に照らし確認したうえで、選考決定してください。

消費税率の引き上げが目前のスケジュールに上るようになってきました。

税率の引き上げをめぐっては、その前提条件である経済環境の確認をどのようにするのか、又、生活必需品等の負担緩和をどのように実施するのか、など未確定の要素は残されていますが平成２６年春には予定通り実施されそうな状況です。

そんななかで、大規模修繕をひかえたマンション管理組合では、さまざまな動きが見られます。
最も多く見られるのが、来年の引き上げまでに修繕工事を終わらせて増税の影響を受けないようにしたいというもので、昨日も私たちの事務所に相談があった管理組合では、まだ修繕委員会等の準備も整わない中で、来春までに工事を完成させたいとのことです。
一方、昨秋から私たちと一緒に大規模修繕に取り組む別の管理組合では、増税の期限に縛られて事を運ぶと後で後悔や疑念が生じかねないので増税とは関わりなく納得のいくやり方でじっくり進めたい、とゆったりとしたスケジュールで取り組んでいます。

３％の税率アップというのは決して少ない金額ではないので、どちらの方向が望ましいかは一概に言えません。管理組合それぞれの財政状況や建物状況によって判断は異なると思います。

しかし、増税を前に駆け込み需要が高まると工事費が上昇することも予想されますし、業者選定の進み方によっては工事価格が３％を遙かに超えて上下することもあり得ることなどを考えると、大規模修繕の取り組みが増税に振り回されることだけは避けたいものです。

マンション大規模修繕はそこに暮らす居住者みんなの費用で行われます。
工事を急ぐ場合もゆったりと取り組む場合も、なぜそうするのか、誰もが納得のいく説明がつくように取り組みたいものです。

４月２０日に協議会主催の春の大規模修繕セミナーを開催致します。
詳細が決まりましたらご案内しますので、予定を開けてお待ち下さい。1.トリーバーチ 正規直営店特別価格OFF トリーバーチ 正規直営店のトリーバーチ 新作などが実用性と美しさを兼ね揃えた！さらに、トリーバーチ 新作激安は国内と驚きの価格差！今トリーバーチ アウトレットで国内発送ですので、関税などがかかる心配はございません。当トリーバーチ アウトレットご利用下さい！トリーバーチ 2014年秋冬新作最安値に挑戦!トリーバーチ 超人気通販店綺麗なトリーバーチ 新作商品を販売しています。激安トリーバーチ アウトレットで高級品質を販売し、トリーバーチ 新作激安販売の専門店！来店をご期待! トリーバーチ アウトレット トリーバーチ 新作定番限量通販店舗 トリーバーチ バッグ トリーバーチ ピアス トリーバーチ 京都伊勢丹 トリー バーチ 財布 トリーバーチ 激安 財布 トリーバーチ 伊勢丹新宿店 トリーバーチ 手帳ケース トリーバーチ 財布 トリーバーチ トリーバーチ キッズ トリーバーチ ビーチサンダル ウェッジ トリーバーチ モデル トリーバーチ ワンショルダー トリーバーチ リストレット トリーバーチ サンダル トリーバーチ 評判 トリーバーチ コインケース ピンク トリーバーチ 時計 トリーバーチ エナメル 財布 トリーバーチ ブーツ トリーバーチ デジカメポーチ elle トリーバーチ靴 トリーバーチ バック アウトレット トリーバーチ 激安通販店舗 トリーバーチ エアー トリーバーチ 靴 即納 トリーバーチ 何歳 トリーバーチ 激安 ポーチ トリーバーチバック トリーバーチ 天王寺 トリーバーチトートバッグ トリーバーチ ギャラクシーノート トリーバーチ 靴 履き心地 トリーバーチ チャーム トリーバーチ 正規品 バッグ トリーバーチ店舗 トリーバーチ 激安通販人気満点 トリーバーチとは toryburch 靴 トリーバーチ トート toryburch アウトレット トリーバーチ アウトレット 価格 トリーバーチ アウトレット 値段 トリーバーチ ナイロン トート トリーバーチ iphone トリーバーチ ルミネ トリーバーチ ムートンブーツ サイズ トリーバーチ 店舗 札幌 tory burch 仙台 トリーバーチ 財布 使いやすい tory burch 洋服 サイズ トリーバーチiphoneケース トリーバーチ 子供服 トリーバーチ 財布 緑 トリーバーチ マザーズバッグ 激安 トリーバーチ アクセサリーポーチ tory burch トリーバーチ サンダル トリーバーチ iphoneケース 新作 トリーバーチ 財布 ランキング トリーバーチ アウトレット専門店全品100%品質保証! トリーバーチ 財布 レディース トリーバーチ perf logo トリーバーチ 通販 代引き トリーバーチ ユナイテッド tory burch 流行 トリーバーチ 本物の トリーバーチ 正規品 通販 トリーバーチ 財布 アウトレット トリーバーチ ロゴ 壁紙 トリーバーチ 靴タン トリーバーチ 靴 色落ち トリーバーチ ロゴ tory burch 携帯ケース トリーバーチ 帽子 トリーバーチ 財布 安い トリーバーチ 名古屋 トリーバーチ 店舗 兵庫 トリーバーチ 男性芸能人 トリーバーチ ウェッジ パンプス トリーバーチ ペン トリーバーチ 山下 トリーバーチ 財布 赤 tory burch ショルダートートバッグ トリバーチ バッグ トリーバーチ ヘア トリーバーチ サングラス トリーバーチ 財布 5000円 トリーバーチ waja トリーバーチ 財布 芸能人 トリーバーチ 靴 ウエッジソール トリーバーチ 靴 フラット トリーバーチ バッグ キャンバス地 トリーバーチ 年齢層 tory burch ハンドバッグ トリーバーチ ネイル トリーバーチ 財布 コピー トリーバーチ 靴 ヒール トリーバーチ くつ トートバッグ 激安 通販 トリーバーチ トートバッグ 人気 トリーバーチ 財布 品質 トリーバーチ 安く トリーバーチ 財布 チェーン トリーバーチ 通販アウトレット激安専門店 トリーバーチ 財布 ハワイ トリーバーチ トート ショルダー tory burch ナイロントリートート tory burch 読み方 トリーバーチ キーケース トリーバーチ 激安 トリーバーチ サンダル 格安 トリーバーチ 長財布 正規品 トリーバーチ ヘアピン トリーバーチ dena messenger トリーバーチ バッグ トート 革 トリーバーチ ウエッジ tory burch トリーバーチ バッグ トリーバーチ 博多阪急 トリーバーチ 長財布 人気 トリーバーチ 財布 ミント トリーバーチ ハワイ アウトレット トリーバーチの トリーバーチ バッグ最安値通販。cute トリーバーチ トートバック 黒 トリーバーチ ショルダーバック 格安 トリーバーチ 長財布 レディース トリーバーチ 新作が続々到着 トリーバーチ 長財布 アウトレット トリーバーチ デニム トリーバーチ 通販 正規 トリーバーチ 横浜そごう トリーバーチ バッグ 本革 tory burch サンフランシスコ tory burch 公式サイト トリーバーチ 長財布 トリーバーチ 靴 修理 tory burch トリーバーチ 店舗 トリーバーチ 長財布 ピンク トリーバーチ 伸びる tory burch アウトレット アメリカ トリーバーチ 沖縄 トリーバーチ 長財布 tory burch 専門店 トリーバーチ 靴 結婚式 tory burch ツートン トートバッグ トリーバーチ 靴 足が痛い トリーバーチ バッグ tory burch ドライビングシューズ トリーバーチ 長財布 パイソン トリーバーチ カーディガン サイズ トリーバーチ バッグ 年齢層 トリーバーチ ビーサン トリーバーチ 財布 並行輸入 トートバッグ レディース tory burch バッグ 本物 トリーバーチ 長財布 32119042 tory burch ショルダー トリーバーチ財布 トリーバーチ 靴 仙台 トリーバーチ取り扱い店舗 トリーバーチ サンダル フラット トリーバーチ 斜めがけ トリーバーチ 長財布 ラウンド トリーバーチ 札幌 トリーバーチ ショルダー ウォレット トリー バーチ トリーバーチ 激安通販 トリーバーチ 長財布 新品 トリーバーチ トートバッグ アウトレット トリーバーチバック トリーバーチ 松山 トリーバーチ 靴 トリーバーチ バッグ 口コミ トリーバーチ バッグ ファスナー トリーバーチ 松坂屋 トリーバーチ 名刺入れ トリーバーチ 財布